房企抢滩大湾区三四线城市

去年，在因地制宜、因城施策的调控措施下，一二线城市楼市成交量收窄，而部分三四线城市则在去库存的进程中成果显著。也正因如此，一些在一二线城市和三四线城市均有布局的房企得以保证企业业绩的增长性。根据克而瑞今年初发布的《2017年中国房地产企业项目销售排行榜》，进入全国销售额百强的三四线楼盘项目有19个，其中有12个项目进入销售金额前50。

在广东，粤港澳大湾区的三四线城市同样热门，市场表现优秀，房企也在这些城市中加紧布局。今年政府工作报告提出要出台实施粤港澳大湾区发展规划，那么在未来，粤港澳大湾区内的三四线城市将会有哪些前景值得期待？

房企集中入驻三四线城市

在粤港澳大湾区内三四线城市的住宅市场，本土房企的成绩表现一直不错。在《2017年中国房地产企业项目销售排行榜》，佛山的容桂碧桂园，中山的雅居乐山海郡和珠海的华发山庄榜上有名，其中华发山庄实现销售额53.73亿元。而上述三个楼盘项目均由华南本土房企开发销售。

不过，在本土房企开启收获的同时，外来房企也在正向进入大湾区三四线城市。

在佛山，2014年以来，包括融创、绿城、阳光城、泰禾、旭辉等18家规模房企进入佛山市场。以来自浙江的绿城为例，在2016年底进入后，绿城以17.36亿元摘得佛山禅城奇槎地块，楼面价为16632元/平方米。而房企的竞争加剧也令拿地成本增加，2017年佛山楼面价前10位的地块均在万元以上。

在珠海，除本地房企华发集团、格力地产等外，华润置地与2016年2月首进珠海，其投资建设的横琴万象世界已于去年开盘，闽系房企泰禾集团则在2016年8月进入珠海保税区，首个项目泰禾中央广场正在建设中。另外，珠海房价在大湾区内三四线城市中最高。

在中山，房企多以本地小企业和碧桂园、保利、万科、越秀、雅居乐等华南本土规模房企为主，而规模房企雅居乐最早便是在中山成立。华南以外的房企也对中山抱有一定的兴趣，例如远洋集团早在2006年前后就已经进入，迄今为止已先后开发13个项目，融创于2016年进驻中山。到了2017年，卓越、旭辉等宣布进驻。

而在东莞，旭辉同样于2017年进入，此外还有招商、华润等企业在此拿地，展开竞争。

湾区楼市因城施策

事实上，由于部分承担了广州深圳等地购房需求外溢的影响，大湾区内部的三四线城市楼市表现要好于其他内陆地区。例如与广州西部接壤的佛山，与广州的融合度较高，相邻城区界限已不明显，因此先前已有大量广州客前往佛山买房。与佛山相类似，毗邻深圳的东莞在此前也接纳了部分深圳客在深莞交界地带置业安家。

不过在湾区内部，不同的三四线城市楼市表现各不相同，因此调控政策并不一致。在2017年，珠海、佛山、东莞、中山等地均出台严格的调控政策，提高购房门槛。惠州和肇庆并没有太多的调控政策，其中惠州在银行放贷方面有调控动作，肇庆以规范市场行为为主。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位下，克而瑞分析认为，粤港澳大湾区楼市政策仍将以“稳房价”为主，部分涨幅较大城市仍有调控升级的可能。

城市未来发展空间可期

尽管粤港澳大湾区范围占全国土地面积不足1%，人口数量也只有全国人口的5%，但得益于多年来的经济发展，目前粤港澳大湾区各个城市的经济发展都是相对成熟的。除广深港澳外，湾区内其他城市也找到了自身的定位。克而瑞分析认为，随着各城市基础建设投资力度加大，其经济和人口红利发展潜力也将逐步得到释放。

克而瑞分析认为，房企在三四线城市大有可为，但从地理优势、产业状况等因素来看，粤港澳大湾区三四线城市相对更有发展动力，对资本、人口更有吸引力，因此房企在这些城市投资也更有价值。

从市场表现来看，湾区城市的房价和成交水平相对较好，因此房企进入时的盈利空间也足够。对于湾区内部三四城市的机遇，克而瑞分析认为，2018年，佛山、东莞地位将提升，发展优于其他城市，珠海、中山在核心城市推动带动下城市地位提升，外围城市将迎来发展机遇。

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大湾区交通枢纽

仍受市场聚焦

近日，《广州市城市总体规划(2017-2035年)》(以下称“规划”)草案正式公布。新草案提出了多个“强南沙”规划，予以南沙多项重任，为南沙的未来发展注入多剂“强心针”。例如，规划首次将整个南沙区明确定位为广州副中心，将发展成为功能完整的滨海新城，意味着南沙区未来在基建设施、教育、医疗卫生、商业配套、产业发展等方面将得到大幅提升，最终成为能“独立”于广州主城区的中心区域。

此外，规划提出要强化南沙在粤港澳大湾区的核心功能，包括发展大湾区交通中心和大湾区综合服务功能核心区。在强化南沙的大湾区交通中心功能方面，规划提出要加强南沙枢纽站规划建设和提升庆盛站综合交通服务能力。推进建设南沙与广州主城区、香港国际机场、深圳宝安国际机场、广州南站畅达的高速交通走廊，实现30分钟直达大湾区主要城市中心区和重大交通枢纽。

第一太平戴维斯研究部认为，南沙区未来的城市化快速发展，交通枢纽的推进建设将为南沙带来巨大的人口增长预期，直接推动当地的住宅、购物中心、写字楼等物业发展，创造出与南沙区高端定位相匹配的物业价值。

第一太平戴维斯华南区研究部主管罗瑞表示：“这是一个极具前瞻性的规划，区域定位清晰明确，在粤港澳大湾区的发展机遇下，更能全面地发挥其核心城市的功能；在新规划的指导下，也必能赋予城市发展新定位和提升广州综合实力。”

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